Нерухомість за кордоном: купити просто, як потім продати?
Один інвестор в пошуках нових об'єктів вирішує розпрощатися зі старими і виявляється в цій пастці. Інший бажає вигідно продати об'єкт, але в результаті житло йде з молотка з величезною знижкою. Грамотно вибудовувати стратегію продажу закордонної нерухомості непросто. Потрібно розуміти, на чому загострювати увагу при розміщенні оголошень про об'єкт і з чим доводиться стикатися інвесторам в різних країнах.
Російських інвесторів, які купують іноземну житлову нерухомість , Можна розділити на дві групи. В першу входять ті, хто купив об'єкт в надії заробити на його подальшого вигідного перепродажу. Росіяни з другої групи впевнені в рентабельності придбаного об'єкта і зовсім не замислюються про те, що коли-небудь його все-таки доведеться продавати. але неліквідний ринок нерухомості не залишає інвесторам вибору, і в результаті 75% росіян змушені продавати свою нерухомість з відчутними втратами для власного гаманця. Крім того, тих, хто зважився на подальший продаж, вклавши свої кошти в іноземні об'єкти, на незнайомих ринках житла очікують різного роду перешкоди, боротьба з якими може обійтися інвестору дуже дорого.
Перешкода перша: політичні катаклізми
Масові заворушення, акції протесту, теракти і запеклі зіткнення місцевих жителів з правоохоронцями, викликані невдоволенням урядовими діями, відображаються на поведінці учасників ринку нерухомості. Потенційні покупці, дізнаючись все нові подробиці з новин, втрачають інтерес до «проблемному» регіону. В різний час в заручниках подібних внутрішніх конфліктів опинялися Ізраїль, Туреччина, Бразилія, Гонконг, Єгипет та інші країни. Найкраща стратегія в такому випадку - очікування: конфлікт рано чи пізно буде врегульовано, статус держави відновлений, правда, питання щодо того, як довго доведеться чекати, залишається відкритим.
Олексій Ф. з Санкт-Петербурга в 2007 році купив невеликий будинок в єгипетському Шарм-Ель-Шейху - колись одному з найпопулярніших місць відпочинку серед російських туристів. Але мрії петербурзького інвестора про здачі житла в оренду співвітчизникам розбила «Арабська весна». Нарівні з Тунісом, Лівією, Сирією, Єменом і іншими арабськими державами хвиля демонстрацій захопила й Єгипет. Політичний хаос безпосередньо торкнувся місцевого ринку житла, що знизило ліквідність єгипетських об'єктів. Побоюючись за подальшу долю свого будинку, Олексій вирішив швидше позбутися нерухомості, але покупці активно вимагали знизити ціну, вказуючи на триваючі заворушення в країні. В результаті інвестору вдалося продати житловий об'єкт лише зі знижкою 60%.
Перешкода друге: економічна слабкість
Власник житла, який виставляє свій об'єкт на продаж, найчастіше очікує, що потенційні покупці його будинку або квартири тут же вишикуються в чергу і залишиться лише вибрати гідного кандидата. На ділі нерухомість може простоювати роками, а провиною всьому - нестійка економіка, високе безробіття, великий державний борг та інші фактори, що впливають на економічний стан тієї чи іншої країни. падіння вартості житла змушуватиме продавця знижувати ціни собі в збиток, а дисбаланс попиту і пропозиції змусить його зробити істотну знижку, аби продати об'єкт. У список країн, де сьогодні без дисконту вже не обійтися, потрапили Болгарія, Іспанія, Португалія, Італія, Греція та інші держави, що представляють собою неліквідні ринки житла. Правда, на прикладі деяких європейських жителів можна переконатися в тому, що навіть в цьому випадку не все втрачено: якщо класичні схеми вже не працюють, в хід йдуть неординарні способи продажу нерухомості.
Наприклад, один з жителів Іспанії, країни, де ось уже кілька років пропозиція на ринку житла перевищує попит, не тільки зміг реалізувати свій об'єкт без втрат, але і виручити від продажу саме ту суму, на яку і розраховував. Як повідомив сайт The Local, Пепе Болумар отримав у спадок будинок, який задумав продати, але це виявилося не так просто. Мало того, що на тлі падіння вартості житла в Іспанії продати нерухомість за хорошою ціною виявилося просто неможливо, так і ті кілька бажаючих, які проявили інтерес до об'єкту, зіткнулися з відмовою в кредитуванні місцевими банками. В результаті будинок так і не пішов з молотка. Зневірившись, Пепе разом з членами сім'ї прийняли рішення про розіграш нерухомості в лотерею. Витративши на бюрократичні врегулювання трохи більше року, іспанцеві вдалося домогтися того, щоб об'єкт потрапив в розіграш на спеціальному сайті, і вже в березні власник щасливого квитка вартістю всього 10 євро виграв будинок з чотирма спальнями. Сам Пепе і його сім'я також залишилися задоволені, отримавши від альтернативної продажу будинку 90 000 євро. Переконавшись на власному досвіді, що виходити за рамки звичних речей виявилося дуже корисно, Пепе сьогодні консультує всіх бажаючих продати власну нерухомість за допомогою лотереї.
Перешкода третя: високі витрати при продажу
Вартість послуг посередника, що досягає близько 1,5-3% від продажної ціни, або податок на прибуток, отриману в рамках продажу житла, який в залежності від країни може варіюватися в межах від 10 до 15% - під час безпосереднього продажу подібні витрати виходять на перший план. безліч продавців житлової нерухомості в момент реалізації об'єкта бажають скоротити витрати на комісію агента з нерухомості, вважаючи за краще самостійно займатися продажем під девізом «ніхто не знає мій будинок краще за мене». Але для того щоб результат угоди задовольнив представників обох сторін, продавцеві, перш за все, необхідно з'ясувати, ким є потенційний покупець: росіянином, місцевим жителем або іншим іноземцем. Відомо, що європейці нерідко воліють морю басейн у будинку, а місцевим жителям найчастіше припадають до душі райони з розвиненою інфраструктурою і близькістю до найбільших транспортних вузлів. Розміщуючи інформацію про об'єкт на всіляких сайтах, варто задуматися про те, яким буде той самий ідеальний покупець, а іноді ще й додати трохи фантазії. Завдяки барвистому опису і вдалим фотографій у об'єкта з'явиться більше шансів бути поміченим на просторах інтернету. Не варто економити на якісних фотознімках свого об'єкта, які згодом допоможуть підвищити інтерес до нерухомості і знайти відгук у серцях потенційних покупців.
Прикладів того, як європейські продавці самостійно продумують дивовижні маркетингові тактики, виявляється дуже багато. Одна сім'я з Італії пообіцяла майбутньому покупцеві нерухомості річний абонемент в місцеву піцерію. Інша сім'я росіян, близько десяти років живуть у Франції, змогла не тільки успішно продати будинок, але і заощадити більше 5 тисяч євро на послуги агента з нерухомості. Савелія П. вдалося знайти покупця менш ніж за місяць. Замість того, щоб звернутися в агентство, він попросив допомоги у членів своєї сім'ї. Його дружина і дочка творчо підійшли до справи і самостійно створили величезний колаж, який повісили в дитячому саду. Вихователям і батькам так сподобався колаж, що вони із задоволенням фотографували його і розміщували в соцмережах. В результаті об'єкт вдалося продати навіть швидше, ніж очікувалося.
мистецтво продавати
віддаючи перевагу інвестицій в житлову нерухомість , Треба розуміти, що подібні об'єкти найчастіше пов'язані з певним ризиком. Перш ніж виставляти власний будинок або квартиру на торги, потрібно враховувати кілька нюансів. По-перше, необхідно уважно стежити за ситуацією в країні. Політичні катаклізми не вічні, а значить, не варто йти на поводу у покупців, що змушують робити гігантські знижки. По-друге, слід детально ознайомитися з законодавством країни продаваного об'єкта і з її оподаткуванням, особливо тієї його частиною, яка зачіпає приріст капіталу при перепродажі. По-третє, варто звертати увагу на ситуацію на ринку житла і динаміку його вартості. Об'єкт, виставлений на продаж за ціною вище середньоринкової, буде продаватися в рази довше. І, звичайно, не варто забувати про якісні фотографіях продаваного житла, які відразу ж виділять його із загального ряду об'єктів.