Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири
До оформлення основного договору купівлі-продажу продавець і покупець можуть за угодою сторін оформити попередній договір купівлі-продажу, договір авансу або договір завдатку. Укладення попереднього договору досить часто застосовується при здійсненні операцій з нерухомістю.
Відповідно до Цивільного кодексу (ст.429 ч.1) за попереднім договором сторони угоди зобов'язуються в майбутньому укласти основний договір про передачу будь-якого майна, наданні певних послуг і виконання робіт на тих умовах, які зафіксовані в попередньому договорі.
Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири ви можете завантажити за посиланням в кінці статті.
Стосовно до угоди купівлі-продажу житлової нерухомості дана норма означає, що покупець і продавець квартири або іншого об'єкта нерухомості мають право укласти попередній договір, в якому будуть прописані всі важливі умови планованої угоди купівлі-продажу.
Необхідність в попередньому договорі виникає в тому випадку, якщо основний договір з якихось причин не може бути укладений відразу. Наприклад, якщо покупцеві потрібен час, щоб зібрати кошти для оплати квартири, або продавцю потрібно підготувати всі необхідні документи.
Попередній договір купівлі-продажу дає сторонам певну гарантію того, що угода в майбутньому буде укладена саме на обговорених умовах, в тому числі і за узгодженою раніше ціною.
Незважаючи на те, що попередня угода не тягне за собою передачу квартири, воно має юридичну силу і призводить до певних правових наслідків. Тому сторони угоди повинні відповідально підійти до складання і укладання попереднього договору купівлі-продажу, щоб уникнути неприємних наслідків в подальшому.
Істотні умови договору
Обов'язковими умовами попереднього договору купівлі-продажу є предмет договору (тобто опис квартири або іншого майна, що продається), сторони договору і ціна продаваного майна. Виходячи з перерахованих умов, сторони в майбутньому зобов'язуються укласти договір купівлі-продажу саме зазначеної квартири та саме за обумовленою ціною.
У попередньому договорі також зазвичай вказуються порядок і терміни укладання основного договору. Крім того, при продажу квартири в договір включаються умови про внесення авансу або завдатку, які є певною гарантією для сторін. Зазвичай сума авансу або завдатку при продажу квартири становить 5-10% від загальної суми угоди.
При складанні попереднього договору сторони повинні чітко розуміти різницю між авансом і завдатком, щоб представляти наслідки розірвання такого договору в односторонньому порядку.
Внесення продавцем авансу дає сторонам можливість відмовитися від оформлення основного договору купівлі-продажу, повернувши аванс. Це може статися, наприклад, при зміні ціни на нерухомість.
В цьому випадку, продавець, зацікавлений у продажу квартири за вищою ціною, може відмовитися від виконання попереднього договору без штрафних санкцій. Інакше справа йде, якщо в договорі використовується термін «задаток». Отримавши завдаток, продавець може відмовитися від виконання умов договору, тільки повернувши покупцеві завдаток у подвійному розмірі.
Якщо ж розірвання попереднього договору відбувається з ініціативи покупця, завдаток залишається у продавця. Таким чином, завдаток підвищує ступінь відповідальності сторін за невиконання зобов'язань за попереднім договором купівлі-продажу.
У договорі повинні міститися всі реквізити сторін:
- прізвище, ім'я, по батькові, повні паспортні дані та адресу, якщо стороною договору є фізична особа;
- найменування, організаційно-правова форма, місцезнаходження, номер свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи, якщо воно виступає стороною договору. При угоді з юридичною особою в договорі також вказуються прізвище, ім'я та по батькові представника, який виступає від імені юридичної особи;
- реквізити довіреності, якщо особа, яка підписує договір, діє на підставі довіреності.
Дізнайтеся, як продати квартиру в іпотеку , Можливі варіанти і способи продажу.
Повний перелік необхідних документів для реєстрації права власності на квартиру, можна знайти по цією адресою .
Термін дії договору
Найчастіше в попередньому договорі купівлі-продажу об'єкта нерухомості сторони вказують термін укладення основного договору. Якщо ж термін не визначений сторонами, то згідно з нормами цивільного законодавства основний договір купівлі-продажу житла має бути укладений протягом одного року з моменту підписання попередньої угоди.
Якщо угода купівлі-продажу не відбувається у встановлений термін або термін, встановлений законом, то попередній договір перестає діяти.
Основні помилки при укладанні попереднього договору
Сторони недооцінюють важливість попередньої згоди, за винятком його важливим документом. Проте, розірвання такого договору в односторонньому порядку може призвести до штрафних санкцій.
Деякі забудовники пропонують потенційному покупцеві укласти попередній договір купівлі-продажу квартири в відношенні незавершених об'єктів будівництва, однак укладення такого договору є не зовсім правомірним, так як його предметом виступає неіснуючий на даний момент об'єкт нерухомості.
І хоча судова практика допускає укладення такого договору, питання про юридичну силу попередньої згоди на відсутній об'єкт залишається відкритим.
У попередньому договорі обумовлюються не всі важливі умови майбутньої угоди купівлі-продажу. Це може привести до розбіжностей при укладенні основного договору і навіть до визнання попереднього договору недійсним (якщо відсутні обов'язкові умови, без яких даний договір не має юридичної сили).
Отже, сторонам угоди потрібно уважно складати попередній договір купівлі-продажу, усвідомлюючи всю ступінь відповідальності.
Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири -